最近有朋友問我關於買綠表二手居屋的事，說實在，這幾年香港樓市波動大，很多人想透過這條路置業，但首期預算常常搞到頭大。我自己前年買過一套，過程跌跌撞撞，今天就來聊聊親身經歷，幫大家避開那些坑。

綠表二手居屋，簡單說就是政府公屋轉讓的二手單位，只限合資格綠表申請人買，像公屋住戶或輪候冊人士。資格門檻不高，但首期計算絕對是關鍵，很多人以為付個10%就夠，結果忽略隱藏成本，最後卡在半路。記得我當初看中一個400萬單位，天真以為40萬首付搞定，結果一算印花稅、律師費、佣金，加上裝修預備金，總共多出近15萬，差點破產。

預算這塊，先抓房價比例。一般綠表二手居屋，首期最少10%起跳，但別只看表面。舉個例，假設你瞄準的單位賣500萬，首付50萬看似輕鬆，但別忘貸款額度取決於收入和信貸評級。銀行審核嚴，月入三萬的話，貸款上限可能只批到400萬，剩下100萬得自掏腰包，這下首付就變150萬了。建議用線上計算機模擬，輸入收入、負債比，估出實際負擔。另外，隱藏費用殺傷力大：印花稅分階梯計，500萬以下收1.5%，過500萬跳3%；律師費約一萬五；地產佣金1%上下；還有驗樓費幾千塊。我建議總預算抓房價15-20%，留buffer防意外。

購買流程更考耐性，不像私樓直接簽約。第一步，確認綠表資格，去房屋署辦手續，等審批平均兩週。拿到綠表證明後，開始找房，別急著衝，多用28Hse等平台篩選，避開漏水或結構問題的單位。我犯過錯，看到低價就心動，結果驗出石屎剝落，修起來花十幾萬。出價階段，別怕殺價，市場通常有5-10%空間，但得準備臨時合約，訂金付5%。接著跑銀行申請按揭，文件一堆，收入證明、信貸報告不能少，審批拖一個月是常態。最後交收日，律師會處理轉名和付款，記得親自驗收水電系統。

整體來說，綠表二手居屋是個實惠選擇，但魔鬼在細節。我學到的是，預算寧多勿少，流程慢慢來。現在住進自己窩，雖然背貸款，但那份安定感無價。如果你在規劃，早點動手，別讓機會溜走。

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