記得幾年前，我和老婆存了好久的錢，終於決定買下人生第一間房。那時以為存款夠了，結果銀行只肯貸七成，首付差點湊不出來，急得像熱鍋上的螞蟻。後來靠著一些小技巧，硬是把貸款比例拉到八成五，省下幾十萬壓力。這種事，在台灣房市裡太常見了，今天就想聊聊怎麼優化貸款成數，讓買房不再是夢魘。

所謂房貸成數，簡單說就是銀行願意借你多少比例的房價。像總價一千萬的房子，貸七成只能拿七百萬，自己得掏三百萬當頭期款；但貸到八成五，頭期款只要一百五十萬，差額大得嚇人。這比例高低，關鍵在銀行怎麼評估你的風險。他們看收入穩不穩、信用好不好，還有房子值不值那個價。不是銀行刁難，而是他們怕你還不出錢，連帶影響整體市場。

想拉高貸款比例，先從提升收入證明下手。我當時就是這樣做的：本來薪水單月入五萬，銀行覺得不夠穩。後來我主動找公司開正式薪資證明，加上年終獎金紀錄，甚至兼差接案的收入也一併附上，讓月收看起來衝到七萬多。銀行一看，還款能力變強了，成數馬上多給一成。別小看兼差或副業，只要合法有紀錄，都能當籌碼。當然，別造假，被抓到信用就毀了。

信用評分是另一張王牌。很多人忽略這點，以為按時繳卡費就夠。其實銀行會細查你的負債比、聯徵紀錄。我朋友之前卡債一堆，評分掉到五百以下，貸款被砍到六成。他花了半年清掉小額債務，減少信用卡使用率，還固定存款證明財務紀律，評分回升到七百多，最後貸到八成。養信用像養身體，得長期經營，急不得。

選對銀行和產品也很重要。每家銀行政策不同，有的專攻首購族，成數給得高；有的看地段，精華區房子估值好，貸款比例自然升。我建議多跑幾家比較，別只盯利率低的。像公股銀行常推青年安心成家方案，條件寬鬆，但民營銀行談判空間大，主動提供擔保人或加買房貸壽險，都能當槓桿。記住，你是客戶，大膽開口談，銀行為了搶生意常讓步。

最後，別忘了房產本身價值。買房前多做功課，找專業估價師評估，或選有增值潛力的區域。我當初買的舊公寓，銀行估價偏低；後來請仲介出示周邊成交案例，證明市場行情，硬是把估值拉高，貸款比例跟著漲。這招在房市低迷時特別有用，銀行怕貶值風險，你得用證據說服他們。

總之，優化貸款成數不是魔術，而是策略組合。從收入、信用到銀行選擇，一步步累積實力。買房是人生大事，別讓資金卡關毀了夢想。動手試試，你會發現門沒那麼難開。

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