最近幫朋友處理房貸升成數的案子,發現銀行審核的眉角比想像中複雜許多。站在貸款經理的角度,其實銀行最在乎的是風險控管,所謂「成數」就是銀行願意為你扛下的風險比例。今天不講官方套話,分享些實戰中摸出來的關鍵。
收入證明是硬道理,但魔鬼在細節裡。多數人以為拿出薪轉紀錄就夠,其實銀行會用「加權平均」計算月收入。去年接過一個工程師案例,年終分三次發放,結果銀行只採計固定月薪部分,差點卡關。後來補上勞保明細和報稅資料,證明年度總收入達標才過。自營商更棘手,建議提前兩年整理帳務,把營所稅單據和進出帳戶分開管理。
信用評分比你想的敏感。聯徵中心那套系統,連你百貨公司分期都會影響。曾有位客戶只是忘記繳健身房年費,評分從800掉到650,核貸成數直接少半成。建議申請前三個月別開新信用卡,也別關舊卡,保持「穩定負債比」最安全。有個小技巧:每月信用卡帳單控制在額度30%內,系統會判定為優質使用者。
擔保品價值認定有玄機。同樣是台北市老公寓,銀行對萬華和松山的估價能差到15%。最近經手中山區的案子,屋主重新拉過管線加裝抗震支架,鑑價多估80萬。老屋翻新重點要放在結構安全與管線更新,華麗裝潢反而加分有限。若是預售屋,建商財務狀況現在被盯很緊,某知名建商案場最近就因週轉問題被多家銀行暫停貸款。
保證人運用是雙面刃。多數人不知道,直系親屬當保人時,銀行會同步檢視兩方負債。去年有對夫妻用岳母當保人,結果岳母幫人作保的債務也被計入,反而拉高負債比。理想的保人要滿足三無:無房貸、無信貸、無擔保紀錄。若長輩退休,提供定存單比用退休金流水帳更有力。
銀行偏好正在洗牌。過去公股行庫好說話的刻板印象已翻轉,現在反而是部分民營銀行對科技業放寬成數。某金控旗下銀行最近對竹科工程師推出8成5方案,但要求任職滿三年且持有公司股票。傳統產業高階主管可留意中小企銀,他們對「穩定現金流」的定義更彈性,有位客戶提供長達十年的租金合約也獲認列。
最近政府推的新青安貸款看似寬鬆,但銀行端仍有隱形門檻。關鍵在「寬限期後還款能力試算」,有位客戶收入剛好踩線,銀行要求提供配偶收入佐證才放行。建議申請前先跑試算:月收入至少要是月還款額的2.5倍,這個數字很微妙,低於2倍直接拒貸,2-2.5倍進入人工審核,這時補充資料就有操作空間。
房貸成數博弈是場心理戰。某公股行庫主管私下透露,他們系統設有「成數彈性區間」,上下可浮動5%。曾有位客戶堅持要貸85%,經理原本只批82%,後來客戶把500萬定存轉入該行,當週就收到核准通知。與其到處送件拉聯徵,不如鎖定兩家主力銀行深耕關係。
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