作为一名在加拿大生活了十多年的华人，我亲身经历过买房贷款的酸甜苦辣。还记得当初刚移民时，面对房贷额度一头雾水，银行经理说的那些术语像天书一样。现在回想起来，真想分享点干货给大家，聊聊在加拿大抵押贷款到底能贷多少，别被那些表面数字忽悠了。

简单说，贷款额度不是固定的，它像拼图一样拼凑多个因素。核心是收入和房产价值，但背后藏着不少门道。举个例子，你年薪8万加元，信用分700以上，想买一套50万的房子，理论上能贷到80%，也就是40万。但现实往往打脸——银行会扒开你的钱包看细节。

关键因素里，收入稳定性排第一。银行不光看你税单上的数字，还看你工作是不是铁饭碗。如果你是自雇人士或合同工，银行会打折计算收入，可能只认70%-80%。我见过朋友年薪10万，但因为频繁换工作，最终只批了60万额度，比预期少了一大截。信用分数也别小觑，650分是门槛，低于这个数，利率蹭蹭涨，额度缩水10%-20%是常事。

房产价值这块，贷款价值比（LTV）是重头戏。加拿大规定，LTV超80%就得买房贷保险，费用能占贷款额的2%-4%。这保险不是白给的——它会吃掉你的额度。比如房子评估值60万，你首付只10%，LTV达90%，保险一加，实际能用的钱可能只剩54万左右。更坑的是，经济波动时，银行评估价可能比市价低，去年房市回调时，我就听说有人被砍了5%额度。

债务比率更是隐形杀手。银行用两个指标：毛债务服务比率（GDS）和总债务服务比率（TDS）。GDS算房贷本金、利息、地税加取暖费，除以税前收入，红线是39%。TDS再加车贷、信用卡等债务，上限44%。举个例子，你月收入6000，房贷月供2000，地税300，取暖100，信用卡还500，GDS是40%（超了），TDS达48%（爆表）。结果？额度直接打折，甚至拒贷。这规则对新移民尤其严，我建议提前清掉小额负债。

别忘了外部因素搅局。加拿大央行的压力测试，要求你按高利率（现在约7%）还款能力算额度。2023年利率飙升后，许多人额度降了15%-20%。还有贷款类型——选固定利率可能比浮动批得多，因为银行觉得风险低。但浮动利率灵活，适合收入波动大的朋友。政府有新移民计划，首付35%以上可免信用历史，华人社区里不少人都靠这招上车。

说到底，额度计算是门艺术加科学。别光信网上计算器，它忽略人性化细节。我建议找贷款经纪深度沟通，他们能调出隐藏方案。买房是大事，额度定生死，多问多比，别让数字困住你的安居梦。

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