最近好多朋友問我，點樣透過物業二按嘅利息嚟快速降低貸款成本，呢個話題真係幾重要，尤其係而家經濟波動大，利息上上下下，搞得人頭都大。我自己前幾年就試過，買咗層樓做咗二按，利息高到嚇死人，每個月供款壓到喘唔過氣，結果摸索出一啲方法，真係幫我慳咗唔少錢，而家就同大家分享下，希望幫到你哋。

首先，要明白物業二按係乜嘢，簡單講就係你已經有咗一筆按揭貸款，再將層樓押俾銀行或者財務公司借多筆錢，通常利息會高啲，因為風險大咗。我當初就係貪方便，借咗二按嚟裝修同投資，點知利息去到成8%，每個月多咗幾千蚊支出，真係肉赤到死。點樣快速降低呢啲成本？關鍵係要主動出擊，唔好等銀行自動減息，我嘅經驗話俾我知，有幾個實際步驟可以做。

其中一個最有效嘅方法就係再融資，即係將而家嘅二按貸款轉去另一間利息更低嘅機構。我試過比較幾間銀行同財務公司嘅報價，發覺市場利率成日變，去年利率跌到5%左右，我就即刻行動，搵咗間信譽好嘅銀行重新做按揭，結果利息從8%降到5%，每個月慳咗成三千蚊，一年就係三萬六，仲未計長遠複利嘅節省。但記住，再融資有成本，好似手續費同評估費，要計清楚條數，如果慳到嘅利息多過呢啲費用，就值得做。

另一個招數係增加還款額度或者提前還款，聽落簡單，但好多人忽略咗。我習慣每個月多還一兩千蚊本金，唔係只還最低額，咁樣利息會少好多。舉個例，如果你二按貸款剩低一百萬，利息6%，還款期十年，如果每個月多還一千蚊，總利息可以慳到成十幾萬，仲縮短還款期。我自己用Excel計過數，真係work，但前提係你要有穩定收入，唔好搞到自己現金流斷咗。

仲有，要識得同貸款機構傾偈，好多時利息有得傾，尤其係如果你還款紀錄好，或者市場競爭大。我試過直接打俾財務公司，話想降低利率，否則就轉走，結果佢哋驚失客，就offer咗個優惠方案，利息減咗0.5%。呢啲談判技巧好重要，唔好怕醜，主動出聲先有機會。

最後，要持續監控市場同自己嘅財務狀況，利息唔係一成不變，經濟新聞成日講加息減息，我而家就養成習慣，每季check一次利率走勢，一有機會就調整策略。風險方面，二按利息高，容易變負資產，所以降低成本之餘，要確保層樓市值穩定，唔好借到over咗。總之，快啲行動，等係冇用嘅，我嘅經驗話俾我知，早一步做決定，慳到嘅錢就多一筆。