記得幾年前，我幫朋友處理一間台北市的老公寓，他急著賣掉卻被買方砍價砍得心慌。那時我隨手翻了翻附近成交紀錄，加上對街區的熟悉，十分鐘內就估出個合理範圍，結果順利成交還多賺了點。樓估價這事兒，說穿了就是經驗和直覺的結合，但背後藏著不少門道。

快速估價的關鍵在抓大放小。先別急著鑽細節，直接上網查實價登錄平台，像內政部的系統，輸入地址就能看到周邊類似物件的成交價。重點是鎖定同類型房子：坪數、屋齡和樓層別差太多。比方說，信義區的電梯大廈和萬華的老公寓，價格天差地遠，別混為一談。這招五分鐘搞定，省時又避開主觀偏見。

再來，生活機能加分項別忽略。走路五分鐘到捷運站？附近有超市或公園？這些隱形價值直接推高房價。我有次估一間中山區的小宅，就因對面新開咖啡廳，硬是比同區貴一成。隨手記下這些點，用手機地圖標記周邊設施，估價時加減個5-10%，馬上拉出區間。

但快速法終究是粗估，真要精準得下功夫。找專業估價師是首選，他們帶儀器量測屋況，從牆壁裂縫到管線老化，一項項扣分。記得我請師傅看過一間中古屋，表面裝潢美輪美奐，結果發現地基微傾，估價直接打八折。市場數據也得深挖，像利率變動或政策風向，去年央行升息，房市冷卻，估價就得保守點。

細節決定成敗。親自走訪現場，摸摸牆壁濕氣，試試水壓強弱。屋主常隱瞞漏水或違建，這類問題一曝光，價值暴跌。我有回碰到位買家，因沒查清楚頂樓加蓋，簽約後才知得拆，賠了夫人又折兵。精準估價像偵探辦案，耐心拼湊線索。

歸根結底，樓估價不是數學公式，而是人與市場的對話。多跑幾次房仲店頭，聽聽在地人閒聊，累積的直覺比任何APP都可靠。下次你估價時，別急著按計算機，先感受那間房子的呼吸。