喺香港呢個寸金尺土嘅地方，物業買賣同按揭融資幾乎係每個家庭嘅必修課。最近幫老友處理樓宇按揭，親身體驗咗中銀香港嘅網上物業估價服務，真係要同大家分享下。估價唔單止係一個數字咁簡單，佢牽涉到銀行批核貸款額、影響你嘅還款計劃，甚至決定成單交易成唔成功。

中銀香港嘅估價系統有啲特別，佢哋嘅資料庫整合咗全港各區成交紀錄，連同屋苑樓齡、設施、景觀等因素一併分析。最方便係唔使親身去分行，登入網上銀行或者手機APP，輸入物業地址，30秒內就有初步估價報告彈出嚟。試過幫朋友查北角舊樓，系統自動標示「海景單位溢價8%」，連窗向都計埋，精細度超乎預期。

不過要提醒大家，網上估值同正式批核可能有落差。上個月幫親戚查何文田豪宅單位，網上顯示3,200萬，但正式申請時銀行派員驗樓，發現天台有僭建，即刻扣減15%估值。呢度有個秘訣：如果對初步估價有疑問，可以預約免費「預審服務」，帶齊裝修單、平面圖去分行，專人會同你分析調整空間，我試過靠呢招爭取多5%估值額度。

特別要講下工商物業估價嘅陷阱。幫開茶餐廳嘅陳生就中過招，佰萬裝修嘅廚房，銀行估值時當普通貨倉計。原來中銀有隱藏服務——預約「商業物業專員評估」，帶師傅影相紀錄專業設備，最後幫佢追返四十萬估值。記住呢啲細節位，分分鐘影響你盤生意嘅周轉能力。

而家愈來愈多人用估價服務做財務規劃。識得位財務顧問教路，佢每季幫客戶查詢自住物業估值，當發現累積升幅超過15%，就會建議轉按套現投資。有次見證佢用中銀嘅「估值趨勢圖」功能說服客人，張圖顯示三年漲幅廿個巴仙，即刻觸動客人做決定。呢啲實戰智慧，書本真係學唔到。

估價報告上嘅密碼都暗藏玄機。留意「#」符號代表銀行對該區持保守態度，而「▲」三角標誌即係估值處於上升通道。上次見深水埗舊樓報告有雙三角形，果然三個月後區內成交價爆升。睇得識呢啲符號，等於掌握銀行對樓市嘅真正取態。

科技再先進都取代唔到人性化服務。舊年幫長輩處理祖屋按揭，中銀估價員特意揸車入西貢村落影相，仲解釋點解石屋估值要計埋修復成本。最後份廿頁嘅報告連麻石牆厚度、木樑狀況都列明，阿伯睇完話：「呢份唔係文件，係我間屋嘅身分證。」或許，物業估價最動人處，正係喺冷冰冰數字背後，藏住對「安樂窩」嘅尊重同理解。

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