最近在温哥华和老友喝咖啡，聊起房贷的事，他刚锁定了一个固定利率，脸上那副如释重负的表情，让我想起自己几年前第一次申请房贷时的焦虑。加拿大的房市就像这儿的天气，说变就变，利率一波动，月供就可能差出几百加元。眼下经济形势不咋地，通胀压力大，央行去年底那波加息还在余震中，搞得房贷市场风声鹤唳。

说到最新行情，得看你是盯固定还是浮动利率。固定利率现在普遍在4.5%到6%之间浮动，大银行像RBC或TD的五年期固定利率，信用分高的话能压到5.2%左右，但小贷机构或信用社可能更低点，能到4.8%。浮动利率呢，更刺激，央行基准利率卡在5%，所以浮动利率基本在5.5%到7%晃荡，去年初还低些，现在涨得让人心慌。为啥这么高？央行死磕通胀，全球经济又疲软，油价波动加上就业数据不稳，利率短期难降。我去年帮一个客户算过账，选浮动利率省了点前期成本，结果加息潮一来，月供多掏了300刀，差点没缓过气。

申请房贷不是填表那么简单，得步步为营。第一步，先搞预批信，别急着看房。银行或贷款经纪会根据你的收入、债务比和信用分给个初步额度，我建议至少跑三家比价——大银行规矩多但稳定，信用社灵活可谈判。信用分是关键，低于680分，利率直接加码，平时少刷爆信用卡，按时还学贷。文件准备也别马虎，税单、工资单、银行流水缺一不可，新移民还得备好枫叶卡和就业证明。去年有个朋友忘带海外资产证明，拖了俩月才批下来，白白错过心仪的房子。

选贷款类型时，得权衡风险。固定利率安稳，适合预算紧或怕波动的人；浮动利率赌未来降息，但得有缓冲资金，万一利率再跳，别让月供压垮生活。谈判环节别怂，拿着其他机构的报价去砍价，佣金和手续费都能谈下来。最后签合同前，细读条款，特别是罚金部分——提前还款可能罚半年利息，我见过有人急着换房，被罚了上万加元。

总之，房贷是场马拉松，不是冲刺。利率高企时，多攒首付、提信用分，等市场降温再出手。在加拿大扎根，买房算大事，但别让债务变成枷锁。