午後在溫哥華的咖啡館見老友林太,她攪著冷掉的拿鐵苦笑:「上個月簽五年固定利率3.99%,這週銀行客戶經理突然說能給3.79%…」她眼底的懊惱我太熟悉。在加拿大二十年換過三次房貸,被浮動利率坑過也吃過罰金虧,今天把血淚換來的乾貨攤開說透。
翻開各大銀行最新利率表像解謎遊戲——RBC五年固定掛牌4.74%,TD浮動Prime減0.5%,但這些數字根本是迷魂陣。上週幫小陳在BMO談到3.89%五年固定,秘訣在於他新移民身份觸發了\”新客戶包\”隱藏條款。記住:永遠要問「還有其他特別計劃嗎?」(Any special programs?)這句魔咒。
浮動利率現在誘人地掛著6.2%左右,但別被當下數字迷惑。去年央行的瘋狂加息讓選浮動的朋友月供暴漲$1200。有個簡單判斷法:打開手機備忘錄算算,如果利率漲到7%,你每月還能多掏$800嗎?如果不能,老實選固定。
五年固定看似穩當卻藏著陷阱。去年在萬錦幫客戶辦貸款,簽約時沒注意\”可轉讓條款\”,後來換房被罰$6800。現在簽約前必問三句話:「提前還款限額多少?」「轉銀行要多少錢?」「賣房時能帶走利率嗎?」這些細則比利率數字重要十倍。
最近發現小銀行才是寶藏庫。安省信用合作社DUCA給教師工會成員的特別利率,比五大行低整整0.4%。還有線上貸款平台Butternut Mortgage,用機器人審核免手續費,特別適合自僱人士——上週剛幫開餐館的老王在這談成4.04%,比他的主銀行報價低0.9%。
最容易被忽略的殺手是「捆綁銷售」。銀行客戶經理笑著說送您免費支票本,轉身把貸款利率調高0.15%。切記:當對方推銷房屋保險或信用卡時,溫和但堅定地說「Let\’s focus on the mortgage first」。
利率談判像跳探戈。上月在TD分行,拿著HSBC的預批信輕敲桌面:「他們給3.91%呢…」客戶經理瞳孔微縮,五分鐘後從後台拿回張寫著3.89%的便簽紙。關鍵在於讓對方知道——你不是待宰的利率小白。
最後給句實在話:與其糾結那0.1%的利率差,不如老實多付點月供。我當年買首套房時利率5.2%,硬是把月供從$2300加到$2800,十年後發現本金竟多還了六萬。在加拿大玩房貸這局棋,提前還款額度才是真正的王炸。
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