最近幫個死黨搞上車盤，佢睇中咗個新界細單位，臨簽約前突然捉住我問：「喂，你咁多客搞按揭，到底邊間銀行最易批？」呢個問題真係十個有九個準業主都問過。講真，「易批」呢兩個字好弔詭，銀行唔係慈善機構，佢哋睇嘅唔單止係間樓值幾錢，更重要係你個人嘅「還款能力」同「還款誠意」。今次唔講廢話，直接同大家拆解點樣增加按揭批核機會，再分享三間近期對「非完美申請人」較為友善嘅銀行。

先講個真實案例：舊年幫個做Freelance嘅設計師申請按揭，佢月入平均有5萬，但出糧紀錄係半年現金、半年轉帳，稅單顯示收入又得30萬左右。大行一見就耍手擰頭，話收入唔穩定兼文件唔齊。最後轉去一間中型銀行，我哋準備咗兩年完整銀行月結單、清晰標注客戶過數嘅紀錄，再加埋幾個長期合作客戶嘅確認信，詳細解釋行業收錢模式。結果？批足九成，仲有現金回贈。關鍵在於，你有冇用銀行睇得明嘅方式，證明你嘅還款能力？

銀行批核按揭最核心睇四樣嘢：穩定收入來源（即使係現金出糧都要有跡可尋）、物業質素（太舊或太偏遠會扣分）、信貸紀錄（TU係基本入場券），同埋好多人忽略嘅職業性質。如果你係紀律部隊、老師、護士呢類穩定工種，就算人工唔算極高，銀行都會自動加分，因為佢哋內部有張「低風險職業表」。相反，就算你月入十萬但係炒緊散工，銀行可能寧願做個月入四萬嘅公務員。

講到近期較彈性嘅選擇，中銀香港 對「收入組合複雜」嘅申請人接受度較高。例如你有份正職再加part-time收入，或者有租金、投資收益等，只要能夠提供齊全證明文件（正職出糧紀錄+兼職合約+租金合約等），佢哋肯計加總收入。特別係如果你有強積金供款紀錄同稅單互相對照，成功率更高。不過要注意，佢哋對樓齡較舊嘅物業審批會較嚴謹。

另一間要睇實係 匯豐，唔好以為大行一定硬淨。匯豐近期對信貸紀錄「有少少花」嘅客戶相對包容，例如你試過遲還卡數幾日，TU有個輕微瑕疵（唔係嚴重拖欠），只要過去一年紀錄良好，解釋得通，加上有穩定存款喺匯豐，好多時會網開一面。重點係，如果你本身係匯豐出糧戶口或者有投資戶口，強烈建議經客戶經理入件，內部有條「關係客戶」通道，批核鬆手程度同街客完全兩回事。

想講多間冷門黑馬：永隆銀行。佢哋近期積極搶按揭市場，對自僱人士、小生意東主特別友好。如果你公司成立滿兩年，就算盈利唔算好標青，但公司戶口現金流穩定，佢哋肯用「公司流動資金+個人收入」雙軌評估。最正係，佢哋接受某些行業用「行業平均收入」作參考，例如你開咖啡店但剛起步未賺錢，只要拎到同區類似規模店舖嘅營運數據（可以搵商會或行業報告），都有機會過關。不過現金回贈可能比大行少0.1%至0.2%左右。

提高批核機會有三招一定要做：第一，申請前三個月絕對唔好碌爆卡或申請新貸款，TU分數會即跌；第二，預留至少六個月入息證明，如果份工剛轉唔夠三個月，即刻準備返上份工嘅離職信同入息紀錄；第三，主動補文件，例如你份工有佣金，但出糧單無列明，自己整份明細表俾銀行，等對方計數計得舒服。記住，按揭主任每日睇幾十份申請，你整理得越清晰，佢越容易寫報告幫你爭取。

最後醒多個貼士：而家好多銀行暗地裡有「綠色通道」俾某類客戶。如果你份工屬於ESG相關行業（環保、社企、可持續發展等），或者買緊嘅係綠建環評（BEAM Plus）認證樓盤，不妨主動提出。有銀行開始將呢類申請歸入「社會責任貸款」類別，審批尺度會有微妙鬆動，分分鐘快兩日批核。上車路上，有時就係爭呢啲細節位。

其實所謂「易批」，從來都係相對嘅。與其周圍問人邊間鬆手，不如花時間執靚自己盤數。銀行最怕嘅唔係你賺得少，而係睇唔透你盤數。當你能夠將自己嘅財務狀況變成「一眼睇晒」嘅故事，批核嗰關自然易過。記住，按揭係長達二、三十年嘅承諾，搵到間肯同你風雨同路嘅銀行，比純粹貪「易批」更重要。

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