落地窗外的城市燈火一盞盞亮起，阿杰盯著電腦螢幕上的房仲網頁發呆。他和女友小敏交往五年，最近認真談起買房，卻被「頭期款」這三個字壓得喘不過氣。「我們看上的那間小兩房，頭期加稅費至少要兩百萬，」小敏嘆氣翻開存摺，「存款才剛破百，難道真要再等五年？」

頭期款像道高牆，擋在許多人的購屋夢前。在台北，新成屋平均頭期款約佔總價三成，中古屋也要兩成起跳。這筆錢不只是存款數字，更藏著看不見的「隱形成本」：契稅、代書費、仲介佣金，甚至預售屋工程款都得算進去。去年朋友買了間千萬中古屋，簽約當天除了兩百萬頭期，額外掏出三十幾萬現金付雜費，差點讓資金鏈斷裂。

別被房價數字嚇退。我曾幫一對月收十二萬的夫妻精算，他們原以為只能買八百萬舊公寓，後來發現善用「雙新青安貸款」，頭期壓力減輕三成，最終買到淡水千萬新房。關鍵在拆解頭期款的組成：自備款不一定要全部靠存款，勞退自提帳戶可領回、儲蓄險解約金、甚至股票質借都能成為活棋。有位客戶把定存解約反而虧損，但用保單貸款利率僅1.8%，比房貸還低。

銀行估價是場心理戰。同樣地段的中古屋，A銀行估每坪五十萬，B銀行可能只給四十五萬。我見過最聰明的做法是帶裝修合約談貸款，客戶買下內湖三十年老公寓，簽約後立刻找設計師畫圖，拿著八十萬裝修合約找銀行，成功讓鑑價拉高七十萬，等於變相降低頭期壓力。台新銀行專員私下透露：「銀行怕的是空屋，看到具體翻新計畫，放款意願會提高。」

桌邊那杯咖啡涼了，我打開試算表輸入數字。假設買總價一千兩百萬的房，頭期款兩百四十萬看似龐大，拆解後卻有路可走：存款一百萬、父母贊助三十萬、股票質借五十萬，剩下缺口用「頭期款信貸」補足。重點在收支比計算，月薪七萬的小資族，信貸月付八千加上房貸兩萬八，仍在銀行容忍值35%內。記得避開「零頭期」陷阱，某建商打出免頭期方案，實際是把款項攤進高利率房貸，三十年多付兩百萬利息。

省錢藏在細節裡。政府「青年安心成家」貸款可搭配「住宅補貼」，去年幫客戶申請到每月五千元租金補貼，他們在裝修期繼續租房，省下的錢正好買冷氣。更少人知道的是：買預售屋用工程期款取代大筆頭期。朋友訂下三重預售案，簽約只付十萬，其後兩年按月繳三萬工程款，交屋前慢慢籌措剩餘款項，壓力分散後竟存出裝修基金。

雨滴打在窗上，我想起那位用「贈與」破關的客戶。他父親將名下老宅增貸兩百萬，以每年贈與免稅額度轉給兒子當頭期款，省下贈與稅還創造雙贏。但這招要算得精準，土增稅重購退稅也得納入考量。買房從來不是比誰錢多，而是比誰更懂把錢用在刀口上。

評論: