買房是許多人一生的夢想，但在台灣，動輒幾百萬的房價讓人喘不過氣。尤其當你鎖定600萬左右的物件時，按揭成數不夠高，頭期款就得硬擠，壓力瞬間倍增。我記得三年前買下人生第一間房時，房價正好落在650萬，原本銀行只願給六成貸款，意味著我得籌出260萬自備款。那陣子天天加班兼差，差點把身體搞垮。後來透過一些實戰技巧，硬是把成數拉高到七成五，省下近百萬現金。今天就來聊聊這些血淚換來的經驗，希望能幫你避開冤枉路。

信用評分是銀行眼中的黃金標準，它決定了貸款成數的天花板。很多人以為按時繳卡費就夠了，但細節藏在魔鬼裡。像我當時發現信用報告有一筆誤植的遲繳記錄，立刻向聯徵中心申訴更正。同時，我刻意降低信用卡使用率，控制在額度30%以下，因為銀行討厭看到你「刷爆」的跡象。半年後，分數從650飆到780，成數直接多了一成。建議每季查一次聯徵報告，小錯誤也能毀掉機會。

收入證明不只是薪資單那麼簡單。銀行愛看的是「穩定感」，尤其對600萬級別的貸款。我除了正職的扣繳憑單，還整理了過去兩年的freelance收入流水，用Excel做成趨勢圖表，證明月收入波動在合理範圍。如果你是創業族或接案工作者，記得提供合約影本和客戶推薦信。關鍵在於說服銀行：你的收入不是曇花一現。當時我甚至附上未來半年的已簽約專案，讓審核專員點頭加碼。

抵押物價值往往被低估。銀行對房產的估價可能比你買價低，這直接壓縮成數。我學到一課：買房前先做「銀行預評」。找三家不同銀行免費估價，了解他們對地段、屋齡和市場的看法。我那間公寓在文山區，原本估價只到580萬，後來我提供同社區近期成交紀錄和裝修計畫，證明增值潛力，最終拉到620萬估值。別忘了，老屋翻新或加裝安全設備，也能讓銀行更放心。

貸款機構的選擇是臨門一腳。公股銀行對首購族友善，但成數較保守；民營銀行彈性大，利率可能高點。我跑了五家比較，發現某家針對科技業提供專案，成數多給5%。談判時別害羞，直接問：「如果我能多付一成頭期，成數能再加嗎？」有時銀行願意用條件交換。記得帶齊所有文件正本，當場展示你的準備度，這比事後補件更有說服力。

提升成數是一場心理戰。銀行怕風險，你要當那個「零風險」的借款人。從整理財務到挑房產，每一步都得算計。我最後拿到七成五貸款，頭期款從260萬降到195萬，多出的錢拿去裝潢，生活品質沒打折。記住，耐心比衝動重要——多等三個月提升信用，可能省下你三年薪水。