深夜書房裡，鍵盤聲伴著窗外細雪敲打玻璃。螢幕上房貸文件密密麻麻的數字像在跳探戈，腦中浮現前年幫表弟算溫哥華預售屋貸款的狼狽——當時拿著銀行手寫還款表，按計算機按到凌晨三點才發現少算了物業稅。如今滑鼠點開線上貸款計算機，三十年的還款明細瞬間攤在眼前，連每月本金利息如何消長都清清楚楚，這才驚覺這些年我們浪費了多少決策成本。

加拿大房貸計算藏著不少彎彎繞繞。去年央行八次加息，我鄰居蘇菲的浮動利率衝破6%，她原以為月供不變只是還款期拉長，直到收到銀行「觸發利率」警告信才發現，本金竟像凍結般幾乎沒減少。真正精明的算法得把地稅、供暖費、公寓管理費全灌進去——多倫多市中心公寓每月管理費動輒七八百加幣，這筆錢在計算機上常被遺忘，最後成了壓垮現金流的隱形巨石。

上個月幫新移民林太太試算，她盯著「加速雙周還款」的選項眼睛發亮。這種每兩周還半個月月供的模式，表面看只是頻率調整，實則利用一年有26個雙周（相當於13個全月），不知不覺每年多還了一個月本金。但華人最易踩的坑是忽略匯率波動：用國內資金還加國房貸時，若人民幣貶值5%，等於實際利率暴增。我總在計算機旁另開匯率走勢圖，把五年期匯率波動值直接疊加到利率欄位裡試算最壞情境。

真正揪心的是壓力測試環節。去年在滑鐵盧買學區房的張先生，明明通過5.25%的審批利率，卻沒用計算機跑過7%的壓力值。結果今年續約時利率跳上6.5%，他被迫啟動「B計劃」：把地下室分租給兩個留學生。現在我教人試算必勾「利率突增2%」選項，看著還款額飆升時那瞬間的窒息感，比任何理財課都管用。

工具終究是冰冷的。螢幕上跳出三十年總利息可能比本金還高的那刻，書房裡只剩自己倒抽氣的聲音。但當你把還款期從25年改成20年，看著總利息驟降六位數的瞬間，那種掌控感又讓人上癮。某次把提前還款額設成每年房貸額的20%，系統跳出「還款期縮短11年」的提示時，我聽見心裡有扇鐵門哐噹打開——原來我們與財務自由的距離，不過是幾次精準的試算。

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