午後在多倫多Yonge街的咖啡館，鄰座兩位新移民聊房貸的聲音飄進耳朵：「中介說我們能貸60萬，但銀行只批了49萬…」玻璃窗凝著水霧，我指尖在杯沿劃圈，想起七年前自己踩過的坑。今天索性把房貸額度這筆賬掰開揉碎，那些銀行經理不會細說的潛規則，都在這杯涼透的拿鐵裡了。

當你走進TD或RBC說要貸款，櫃檯後的笑容可掬，但系統裡早設定好兩道鐵閘：GDSR和TDSR。前者像把鐵尺，量你每月供款占收入比例，冷冰冰的39%是紅線——假設月薪5000加幣，房貸+地稅+取暖費不能超過1950。後者更狠，把信用卡賬單、車貸甚至學生貸款全壓上天平，總負債率不得越過44%

上週幫溫哥華的學妹算賬就栽在這：她稅後6800看似風光，但忘了報稅時抵扣的3000刀育兒支出。結果車貸月供950+學貸420，硬生生把TDSR頂到47.2%。信用分數再高的720分也救不回，最終批貸額縮水11萬

說到信用分，魁省老移民常吃悶虧。法語區的Hydro-Québec水電費、Videotron網費遲繳，在Equifax系統裡照樣扣分。更別提某些中國留學生把「國內操作」帶過來：短期內多張信用卡集中提額，TransUnion直接標記異常。我見過最冤的案例是密西沙加大學教授，因幫女兒擔保車貸，分數從812跳水到698

收入證明這潭水更深。自雇者要備足兩年T1 General稅表，但2023年新規暗藏殺機：疫情補貼CERB計入收入，卻不認可領取期間的營收流水。餐館老闆陳太就因此被拒，她2020年報稅顯示收入7.2萬，其中3.4萬是補貼，實際生意的GST稅表只有3.8萬

首付比例藏着魔鬼細節。5%首付買50萬公寓看似可行，但別忘了CMHC保險費要疊加到貸款本金。以安省首次購房為例：50萬房價首付5%=2.5萬，保險費竟高達1.9萬，這筆錢會滾進總貸款額。實際批貸47.5萬+1.9萬=49.4萬，月供直接多出92刀

特殊項目反而有驚喜。BC省教師、護士等職業可走「專業人士套餐」，GDSR放寬到42%。卡爾加里油企工程師更佔便宜，獎金按80%計入收入。最絕是農場貸款，哪怕信用分550，只要拿出CSA農產品銷售合同，ATB能給到95%貸比

去年幫溫尼伯客戶操作過騷操作：夫妻分別在Scotiabank和CIBC申請貸款，利用「A類銀行信息不同步」漏洞，總額度竟比聯名申請多出18%。當然現在風控升級，這招要配備精準的申請時間差

夕陽把咖啡杯染成琥珀色時，突然理解為何蒙特利爾老房東總說：「貸款額度不是數學題，是銀行和你的人生對賭」。當你在MLS上看中夢中情房，不妨先把T4、NOA、信用報告攤開，用GDSR≤39%倒推最大值——記住，銀行給的預批信往往帶着誘餌的甜腥味

（明日預告：破產紀錄者如何在薩省用漁業許可證獲批貸款？阿爾伯塔油砂工獨有的「黑金貸」又是什麼？）

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