最近在溫哥華和朋友聊天，聊到買房的事，大家總是問：「到底銀行會批多少貸款啊？是工資的幾倍？」這問題我也糾結過好幾年，尤其在加拿大這種地方，房價高漲，貸款額度簡直是人生大考驗。今天就來聊聊我的經驗，希望對想買房的朋友有點幫助。

記得五年前，我和老婆第一次申請貸款，那時年薪大約七萬加幣，銀行經理直接丟出一堆數字，什麼GDS、TDS比率，聽得我一頭霧水。後來慢慢搞懂，加拿大銀行主要看兩個關鍵指標：GDS（總債務服務比率）和TDS（總負債服務比率）。GDS不能超過32%，意思是你每月房貸、地稅、供暖這些固定支出，佔稅前收入的比重；TDS則包含所有債務，比如車貸或信用卡，上限是40%。聽起來很複雜，但簡單算，銀行通常會讓貸款額度控制在工資的4到5倍左右。舉個例子，如果你年薪十萬加幣，銀行可能批個四十到五十萬的貸款，但這只是起點。

為什麼說是起點？因為現實中，數字會變動很大。信用分數低於700？那銀行可能只給3倍。你有其他債務，像學生貸款或高額卡債？TDS一超標，額度就縮水。我在多倫多買第一套房時，信用分才680，加上車貸，結果銀行只批了工資的3.5倍，差點買不成房。後來找經紀調整方案，才勉強拉高。另外，房產位置也影響大，溫哥華或維多利亞的房價高，銀行評估更嚴，有時連4倍都難；但像卡爾加里這種地方，條件寬鬆些，可能到5倍。關鍵是，別只看表面數字，得算清每月還款能力，免得到時壓力爆棚。

我建議大家動手算算看。假設你年薪八萬，稅前月收入約6667加幣。GDS上限32%，就是每月最多花2133在房貸相關上。如果房貸利率5%，分25年還，能貸多少？用線上計算器一按，大約是三十五萬左右，相當於工資的4.4倍。但別忘了，銀行還會看首付，20%以下可能要求更高利率。這些細節，我都親身踩過坑，當年沒算清楚，差點把生活品質賠進去。

總的來說，貸款額度不是死公式，它反映你的財務健康。加拿大生活壓力大，尤其華人新移民，常被高房價逼得喘不過氣。我的經驗是，先提升信用分、減輕債務，再找專業經紀諮詢，別急著跳進市場。買房是長跑，不是衝刺，穩扎穩打才能安穩落地。

评论: