大家好，我是阿明，在溫哥華生活了快十五年，從打工到買房，一路走來跌跌撞撞。今天想聊聊加拿大房貸申請的實戰經驗，不是教科書理論，而是血淚教訓換來的心得。最近幫姪女辦貸款，看她重蹈我當年的覆轍，忍不住想分享這些技巧和利率比較的門道。

申請房貸時，很多人直奔銀行櫃台，以為收入高就穩贏。結果呢？我第一回申請就被打槍，信用分才650分，銀行經理直搖頭。後來才懂，信用記錄才是入場券。加拿大信用系統嚴謹，分數從300到900分，低於680分就難搞。建議提前半年查信用報告，用免費工具像Borrowell掃描，揪出小錯誤。比方說，一張忘了付的電話帳單，可能拉低分數。修復後，我的分數飆到780分，貸款秒批。

材料準備別馬虎，銀行要的不只是T4或工資單。他們想看整體財務健康，包括稅務評估（NOA）、資產清單，甚至儲蓄習慣。我見過朋友漏交投資帳戶明細，拖了兩週才補齊。記住，文件齊全等於省時間省錢。最好預先掃描成PDF，隨時能傳。小撇步：找個專業會計師幫你整理，花點小錢換安心。

談到利率，這塊水很深。加拿大房貸分固定和浮動兩種，各有優劣。固定利率穩定，像去年平均5.5%，但鎖死期滿可能被罰款。浮動利率起始低，我2021年拿到1.8%，省下月供。但風險大，去年央行狂升息，我的利率跳到6.2%，月付多出五百加幣。建議看經濟風向：如果通膨高企，選固定避險；反之，浮動能撿便宜。別信廣告數字，實際利率受貸款額、還款期影響。舉個例，50萬加幣貸款，五年期固定可能差到0.3個點，一年差一千多塊。

比較利率別只盯大銀行。五大行利率往往偏高，小機構如信用合作社或線上貸方更靈活。我上回用Ratehub.ca比價，發現CIBC報價4.9%，但一家地方信用社給4.6%，還免開戶費。記得問清隱藏成本：提前還款罰金、保險費、或綁約條款。我吃過虧，簽約後想多還本金，被收三千加幣罰款。真金白銀教訓啊！

最後，強力推薦找貸款經紀。他們手握多家銀行渠道，能談出好deal。我的經紀Jenny在多倫多，幫我從浮動轉固定時，砍掉0.4個點，省了兩年利息。別自己硬闖，專業意見值回票價。買房是人生大事，多做功課少踩雷。有問題儘管問，咱華人圈互助精神不能少。

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