每次走進銀行討論房屋貸款，最讓人頭痛的就是那個按揭成數。銀行說只能貸七成，你卻想貸到八成，這中間的差距到底取決於什麼？說穿了，不是銀行故意刁難，而是他們有一套隱形的評估系統。今天，我就來聊聊這些關鍵因素，讓你下次申請時不再摸黑前進。

記得幾年前，我幫朋友處理過一樁貸款案。他看中台北市一間公寓，開價一千萬，自備款只湊到兩百萬，心想貸個八成應該沒問題。結果銀行只給七成五，差點讓交易泡湯。後來仔細一問，才發現問題出在他的信用記錄上。幾年前有過幾次信用卡遲繳，雖然金額不大，但銀行系統一拉出來，就當場扣分。信用評分這東西，簡直是貸款的隱形門檻。銀行不只查聯徵報告，還會看你的還款習慣是否穩定。如果你過去兩年內有逾期紀錄，成數直接降一級。改善方法其實簡單：提前三個月還清所有小額債務，養成準時繳費的習慣，分數慢慢就拉回來了。

另一個常被忽略的因素是收入穩定度。銀行看的不只是你薪水單上的數字，而是整體財務健康度。我遇過一位客戶，月薪十萬，聽起來很高吧？但他兼職做外送，收入波動大，銀行一算負債比，馬上打折扣。負債比率怎麼算？簡單說，就是你每月債務支出除以月收入，通常超過六成就危險。銀行會細查你的薪轉紀錄、稅單，甚至問公司是否穩健。如果你是自營業者或自由工作者，難度更高。建議提前準備六個月的收入證明，最好搭配固定存款紀錄，讓銀行看到你的緩衝能力。

房產本身的價值，更是成數的決定性關鍵。銀行不會只看你買的價格，而是派估價師實地勘查。社區老舊、地段偏遠，或周邊有嫌惡設施，成數馬上砍。舉個真實例子：台中一位朋友買預售屋，建商喊價每坪三十萬，銀行估出來只剩二十五萬。結果原本預期的八成貸款，縮水到七成。想避免這種落差？簽約前先請獨立估價師評估，或者選口碑好的建案。首付比例也很重要：自備款多放一點，成數更容易往上拉。

最後，貸款類型也會影響成數。政府優惠房貸像青年安心成家，通常成數較高，但條件嚴苛。一般商業貸款彈性大，卻得看銀行政策風向。經濟不景氣時，銀行緊縮，成數普遍降低。我的經驗是：別只盯一家銀行，多比較幾間。找中小型銀行談，有時他們為了搶客戶，願意給更好的條件。總之，把這些因素當成拼圖，一塊塊拼好，你的貸款之路自然輕鬆不少。

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