記得去年幫表妹睇樓，佢睇中何文田個迷你單位，臨簽約前先發現自己計錯首期。恒生個按揭經理同佢講：「唐小姐，車位同住宅嘅按揭成數係兩套規矩嚟㗎。」嗰刻佢面都青晒，好彩最後靠加擔保人先過到骨。今日同大家剖白恒生按揭嘅魔鬼細節，唔係官網嗰啲罐頭答案，係我同幾個老友親身踩過嘅坑。

講到尾，銀行最緊張你份糧單夠唔夠「份量」。恒生特別睇重固定收入，佣金佔超過五成？佢哋會當你月薪打七折計。上個月先有單Case，個客做地產經紀，旺季月入十萬，點知銀行拎淡季紀錄壓到當四萬批，搞到要臨時撲水補首期。仲有，糧單過數紀錄要清清楚楚，現金出糧嘅話最少要六個月定期入帳紀錄，仲要補強積金供款證明先過到骨。

壓力測試先係殺人唔見血。表面話現行利率加兩厘，但實際用緊嘅「假定利率」成日玩暗手。舊年第三季批核普遍用緊5.875%做基準，借五百萬分三十年還，月入無四萬三都危危乎。最陰濕係佢哋計總債務時，連你張信用卡嘅最低還款額都照隊入去計，試過有客爭八千卡數無找清，搞到成個按揭卡住曬。

遞文件千祈咪做「文件界吳剛」。恒生收樓契副本要求好刁鑽，要連封面封底、所有簽名頁同重要條款頁全數影印，漏一頁就退件。我律師樓個客試過三次退件，原因係「未提供大廈公契第17(b)條修正聲明」，呢啲細節連地產經紀都未必知。稅單最好交正本，副本要JP核證呢啲基本野，但最伏係新稅單收據要齊備，有人交漏咗電子繳費紀錄張確認頁，拖成個月先知衰。

簽約前嗰個禮拜最難捱。恒生出名審得慢，正常要四至六星期，但而家收緊水喉，試過拖到兩個月。關鍵在於你追得夠唔夠狠，最好直接搵個案經理，朝早十點半同下午三點半打過去追最有效，撞正佢哋交更前追數時段。記得臨門一腳要再確認罰息期條款，舊年改過制，三年罰息期內提早還款，罰款計法分三級遞減，有人無留意新例蝕多十幾萬。

過咗審批仲有尾彩要執。恒生而家興玩「按揭掛鈎存款」，但個玩法好蠱惑，存款額上限通常係按揭餘額五成，但計息只限首五十萬。仲有火險要經佢哋買，貴過出面三成但無得揀。最緊要盯實放款日期，試過律師樓同銀行溝通甩轆，遲咗三日放款，買家要賠賣家每日千分之五罰金，肉赤到爆。

按揭呢壇野，真係要當自己係人肉偵探。記得搵個有交帶嘅按揭經紀，我遇過最盡責嗰位，半夜十一點仲whatsapp提我補交水費單做地址證明。銀行條款成日變，上個月先收緊咗送貨自僱人士嘅入息審計法。最穩陣係落訂前拎草擬合約去恒生做預批，雖然要畀幾百蚊手續費，好過到時撻訂輸十萬。

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