最近幫一個老朋友處理他家的二手樓買賣，整個過程讓我重新體會到，買賣房子不只是交易數字，更像是人生的一場考驗。他原本以為找個中介簽個約就搞定，結果差點踩進一堆陷阱，幸好我們及時煞車。二手樓市場在台灣很熱，但很多人忽略細節，最後賠了錢還受氣。今天，我想用真實經歷，帶你走一遍完整流程，從準備到交屋，每一步都藏著學問，希望幫你避開那些坑。

買賣二手樓的第一步，永遠是靜下心來做好功課。買方得先算清楚口袋深度，別光看房價就衝動，還得加上稅費、裝修和意外開銷。我見過有人預算抓太緊，結果貸款下不來，整筆交易泡湯。賣方呢？得把房子打理得像樣點，牆壁刷一刷、漏水修一修，這些小投資能拉高價碼。記得，找中介不是隨便挑，多問幾家口碑，別被華麗廣告騙了。真正的好中介會坦誠風險，而不是只吹噓成交率。

進入看房階段時，別讓眼睛蒙蔽理智。約好時間實地走訪，帶個小本子記下細節：牆角有沒有裂縫、水管水流順不順、鄰居吵不吵。有次我陪朋友看一間老公寓，外表美輪美奐，但地下室潮濕發霉，他差點簽約，還好我們多跑一趟發現。議價是門藝術，買方別急著出底價，先探探賣方底線。如果對方開價偏高，拿附近成交案例比較，通常能砍個一兩成。賣方則要穩住，別因急售就賤賣，市場總有識貨人。

談妥價格後，簽約這步最易出錯。雙方得坐下來簽臨時買賣合約，通常付個5-10%定金。但合約條款要逐字讀，尤其違約罰則和交屋日期。我遇過一個案例，買方沒注意條文寫\”貸款失敗不退定金\”，結果銀行拒貸，白白損失幾十萬。這時最好找律師過目，花點小錢保平安。簽完約，買方趕緊申請房貸，別拖。銀行會派人評估房產價值，如果估價低於成交價，你可能得補差額或重談。

貸款下來後，驗屋和過戶是關鍵收尾。花錢請專業驗屋師，別省這筆，他們能揪出結構問題或蟲害。有次驗出一間房子的電線老舊，差點引發火災，省下的維修費夠付驗屋費十倍。過戶時，雙方到地政事務所辦手續，確認產權轉移和稅費繳清。這階段最容易有糾紛，像賣方隱瞞違建或欠稅，買方得盯緊文件。最後交屋拿鑰匙，別忘檢查水電錶和設備是否正常。

整趟流程下來，我學到最大教訓是：耐心和準備是王道。二手樓買賣不像新屋單純，每個環節都可能藏雷。選中介要看實績，別光聽好話；簽約前反覆核對，寧可多問；貸款和驗屋別偷懶，這些都是保險。市場變化快，但基本原則不變：保護自己，別讓貪快毀了交易。希望這些經驗，讓你少走彎路，順利找到理想的家。

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