颱風天衝進巷口仲介店躲雨，玻璃門上貼滿泛黃的紅單，店長阿明遞來熱茶：「上個月成交那間頂樓加蓋，買方簽約當天才發現陽台外推是違建，現在哭著要解約。」茶水蒸氣模糊了鏡片，我卻看清二手樓交易裡處處是坑。這杯茶代價真高。

看屋階段像偵探辦案。去年陪朋友看北市老公寓，仲介大力推銷翻新廚衛，我順手拉開流理檯下方櫃門——黴菌沿牆角爬成墨綠色地圖，壁癌在陰影裡冷笑。仲介尷尬搓手：「這… 裝潢包起來就看不見啦！」真正該盯的是管線年紀。記得帶手機充電頭測試插座是否漏電，用力踩踏地板聽空心聲，雨天看牆面水痕比晴天準十倍。

斡旋金是場心理博弈。中山區那間帶露台的套房，賣方開價1280萬硬邦邦。我請買家寫斡旋時在支票背面加註「本票限兌現三日」，金額壓在1150萬。仲介跳腳：「這價太離譜！」第五天深夜接到電話：「屋主女兒要出國急用錢…」省下的130萬夠買輛新車。關鍵在出價單註明「賣方簽收即視同承諾」，避免口頭答應後反悔。

簽約當天帶紅色印泥與放大鏡。見過買方在代書事務所簽到手指痠痛，翻到契約末頁小字才驚覺「買賣雙方同意支付仲介服務費各2%」。當場撕約得賠斡旋金，硬吞多付48萬。現在我都自備黃色螢光筆劃重點：稅費分擔欄位、交屋保留款比例、車位產權登記方式，連同違約罰則逐條唱唸錄影存證。

過戶流程最怕卡在隱形債務。上個月協助處理內湖科學家社區的案件，賣方產權清楚，沒想到前屋主欠繳管理費達22萬，管委會拒絕開立清償證明。最後從履保專戶扣款時，買方才發現公基金也被前手掏空。切記調閱最近六個月的區分所有權人會議紀錄，比權狀更重要。

交屋驗收那日，我工具箱永遠備著硬幣與紅外線測距儀。磁磚拿十元銅板輕敲，空鼓聲藏著未來剝落危機；雷射光打向天花板，三公分斜度代表樓板可能變形。最狠是帶微波爐測試電路承載，當四台冷暖氣同時運轉，跳電的總開關箱會說出裝潢遮掩的真相。

省錢的刀要磨在看不見的地方。新莊副都心那間預售轉單，買方堅持砍總價15萬僵持不下。我轉攻「賣方負擔五年房貸壽險」這條，保費六萬七千元由對方吸收，再爭取延後三個月交屋省下租金。省下的錢藏在地板下與牆壁裡，要掀開表象才能挖到金礦。

雨停了，阿明擦著玻璃門苦笑：「您說得對，那陽台違建二十年前就存在。」但買方的眼淚是真的，合約漏洞也是真的。二手樓買賣是場帶著放大鏡跳的探戈，踩錯步的代價，往往比省下的仲介費沉重百倍。

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