最近幫朋友處理一間台北的老公寓，才真正體會到HSBC這套線上估價系統的便利。那天深夜兩點，客戶突然傳訊息急著想知道大安區房子的行情，我揉著眼睛打開筆電，原本以為得熬到天亮調資料，沒想到三分鐘內就拿到銀行端的估價數字。這年頭銀行願意把內部系統開放給民眾免費用，確實省去不少來回奔波的麻煩。

實際操作比想像中直覺。登入HSBC官網後，在房貸專區找到「即時物業估值」的深藍色按鈕，系統會要求輸入完整地址。這裡有個細節要注意：同條巷弄可能因單雙號差幾號就落入不同地段，有次我漏填巷弄資訊，系統跳出鄰近社區的預售屋價格，和老公寓行情差了將近四成。當地址頁面下方浮現衛星地圖與街景縮圖時，才算是精準定位成功。

最關鍵的環節藏在「物業類型」下拉選單裡。同樣是四十年舊大樓，選「住宅」和選「商住混合」的估值能差到15%。記得去年有間臨馬路的一樓物件，客戶堅持要選「店面」類別，結果系統跳出高估值讓人雀躍。但後來正式送貸時，分行經理調出地籍資料糾正：「土地使用分區是住三，這數字不算數啊。」線上系統終究是參考，真正要貸款時還得過人工審核這關。

按下「取得估值」那刻最有意思。螢幕中央轉著圓圈，背後其實在串聯內政部實價登錄、周邊成交紀錄，甚至參考同社區半年內的交易案。有回查詢天母靜巷的物件，報告書末尾附註：「同路段14號五樓於三個月前成交單價低於估值8%」，這種提示比房仲還老實。不過系統也有盲點，像頂樓加蓋或地下室改建的空間，在平面圖上永遠是空白。

列印估價報告時別被頁首的漂亮數字迷惑，往下拉到小字條款才見真章。那行「本估值有效期30天」是用最小字級標示的，有次我幫客戶談好價錢，第三十二天遞件申請貸款，恰逢央行升息半碼，最終核貸成數硬是少掉半成。現在學乖了，拿到報告先撕張便利貼寫到期日，牢牢黏在螢幕邊框上。

這工具最妙的是能玩「虛擬裝修」。把屋齡從四十年改成二十年，再勾選「全室翻新」選項，估值立刻跳升12%。但別高興太早，某次我拿美化後的報告跟分行經理閒聊，他挑眉笑說：「系統不知道您換的是兩萬塊的國產磁磚，還是二十萬的進口大理石啊。」銀行最終還是會派鑑價師踩點，牆角霉斑和龜裂磁磚根本無所遁形。

凌晨三點又接到朋友訊息，這次是問文山區山坡地的老別墅。我熟練地操作系統，卻在最後跳出「該區域暫無足夠參考數據」的紅字警告。轉頭撥電話給他：「明天帶杯咖啡來我辦公室吧，這種特殊物件，終究需要真人坐下來慢慢拆解。」螢幕冷光映在臉上，突然覺得科技再進步，房產世界裡那些說不清道不明的眉角，永遠需要溫熱的咖啡與面對面的交談。

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