還記得十五年前,我在台北開第一家咖啡店時,滿腔熱血租了個安靜巷弄的店面,以為靠著好咖啡就能吸引人。結果呢?每天只有零星幾位客人上門,撐不到半年就關門。那次失敗像一記重拳,讓我明白選址不是憑感覺,而是門精密的學問。後來,我跑遍亞洲各大城市,從東京澀谷到香港中環,觀察那些火爆的咖啡店位置,累積出實戰經驗。現在回想,黃金位置就像隱藏的寶藏,找到它,客流量自然滾滾而來。
觀察人流是基本功,但別只數人頭。我會挑選幾個潛在點位,連續一週在不同時段蹲點記錄。早上七點到九點上班潮、中午十二點午餐時間、傍晚五點後的下班高峰,這些黃金時段的人流密度最關鍵。舉個例子,在台中科博館附近,我發現雖然平日人潮普通,但週末家庭客爆滿,每小時超過八百人經過。這種地點適合主打休閒氛圍的店,但得確認路人是否有停駐意願——簡單測試:假裝問路或發傳單,看多少人願意停步互動。
競爭環境不能輕忽。太多人擠進熱門商圈,像信義區咖啡店林立,新店容易被淹沒。我偏好尋找「空白帶」:需求高但供給少的區域。譬如靠近大學或科技園區,學生和上班族是咖啡重度消費者,但周邊若只有一兩家老店,就有機會切入。記得在深圳考察時,一個工業區轉型中的街角,租金平實卻因鄰近新辦公大樓,開店三個月就回本。關鍵是實地訪談潛在客戶,問問他們平常去哪買咖啡,為何選那家。
可見度和可達性常被低估。店面最好在街角或主幹道旁,讓路過車輛行人都能一眼瞥見招牌。我曾在高雄選了個二樓店面,租金便宜但曝光率低,結果靠網路行銷才勉強撐住。停車便利性更是殺手鐧——如果目標客群是開車族,沒停車位等於自斷手腳。實地開車繞幾圈,測試從主要路口到店門的流暢度,避免單行道或狹窄巷弄阻擋客人。
成本得精算,不能只追高人流。黃金地段租金驚人,像東京銀座月租破百萬台幣,新手容易陷入陷阱。我的原則是:租金不超過預估月營收的15%。先做市場調查,估算日均來客數和客單價。例如在台南老城區,一個月租五萬的店面,若能吸引每日兩百位客人、平均消費一百五十元,就有盈利空間。別忘了隱形成本:裝修是否符合地方法規、水電管線老舊問題,這些都影響長期營運。
鎖定目標客群是靈魂所在。年輕族群愛時尚街區,家庭客偏好社區型店面,商務人士需要快速服務。在規劃時,我會畫出半徑五百公尺的生活圈:有哪些公司、學校、住宅區?人口結構如何?舉例說,香港上環的咖啡店主打外帶上班族,店面小而高效;沖繩海邊的店則寬敞舒適,吸引觀光客停留。了解你的客人,才能讓位置發揮最大價值。
選址是場耐心遊戲。花幾個月時間調查,比衝動簽約更明智。記得,黃金位置不一定是市中心最貴地段,而是最適合你的戰場。放慢腳步,累積數據,客流量會用成長回報你的用心。
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