買居屋係香港人上車嘅重要途徑，但按揭申請往往令人頭痛。最近陪老友跑咗幾間銀行，發現而家居屋按揭玩法同往年好唔同，尤其係政府放寬擔保期後，銀行嘅審批眼光變得更加刁鑽。我親眼見到有申請人因為忽略咗收入波動紀錄，搞到要臨時搵擔保人先過到骨。今次就同大家拆解下點樣避開地雷，仲有啲鮮為人知嘅低息秘技。

講到低息方案，唔少人以為一定要揀H按，其實而家P按都有得拗。上個月幫表弟申請，搵到間中小型銀行提供P-2.5%嘅優惠，計落仲平過大行嘅H按。關鍵在於要主動問「按揭回贈」同「存款掛鈎」，有間銀行表面利率高0.1%，但計埋現金回贈同高息戶口，三年慳到成萬蚊。記得拎晒所有報價單並排比較，銀行職員唔會主動話你知邊間最着數。

審批秘訣喺細節位，尤其係收入證明。最近識得個freelancer朋友，佢將淘寶代購收入當作自僱入數，點知銀行要求提供半年淘寶交易紀錄同報關單，差啲趕唔切成交期。最好預早三個月整理所有流水帳，兼影印定稅單同MPF供款紀錄。仲有樣嘢好多人唔知：如果你有份兼職做咗超過兩年，就算月入得三四千，都可以計入供款能力，隨時幫你慳到按揭保險費。

擔保期延長至50年聽落好着數，但銀行計壓測反而更手緊。上星期陪姨媽去簽約，見識到銀行用「模擬加息3厘」嘅魔鬼測試法，就算你供開萬五蚊，都要證明加到兩萬蚊都得。有個取巧方法係將年尾花紅同租金收入計入，不過要提供兩年稅單證明。仲有樣絕招係申請前清晒啲「免找數簽帳」，原來分期付款就算零利率，都會當你每月負債，分分鐘壓低咗可借金額。

最伏位其實係估價，尤其係舊式居屋。有個街坊買大埔居屋，銀行估價比成交價低咗8%，要臨時扑鎚補差額。醒目的做法係簽臨約前，先拎單位資料去三間銀行做預估，揀最高嗰間做按揭。如果遇到估不足，試下搵按揭轉介公司幫手，佢哋同某些銀行有默契，特別係處理唐樓同單幢樓好有辦法。

記住按揭唔係鬥快批，而係鬥慳得精明。最近有個師奶分享佢用「兩段式還款法」，頭五年還多兩成本金，後期利息慳咗成截。仲有呀，而家好多銀行容許居屋業主加按套現做裝修，只要唔超過原貸款額，審批比想像中鬆手。千祈唔好俾文件搞到頭暈，逐個細節拆解，居屋按揭都可以係條平坦路。