最近同幾個老友飲茶，傾起供樓嘅事，大家都話利息計算好複雜，搞到頭都大。我喺金融界打滾十幾年，幫過唔少人處理按揭，今日就同大家分享下香港供樓利息點計同點比較，希望幫到大家慳返啲錢。

講起利息計算，先要搞清楚基本概念。香港主流按揭有兩種計息方式：一種係H按，即係掛鈎銀行同業拆息（HIBOR），利率會跟市場波動，時高時低；另一種係P按，即係掛鈎最優惠利率，相對穩定啲。好多新手一見到數字就暈，其實計法好簡單。舉個例，假設你借500萬，分25年還，用H按嘅話，初期利率可能係HIBOR加1.3%，而家HIBOR大約4厘，加埋就5.3厘左右。每月還款額可以用等額本息法計：先將年利率除以12，得出月利率，再用公式算出每月固定還款額。唔使驚，銀行通常有網上計數機幫手，但自己識計先唔會俾人呃。

講到比較技巧，就真係考功夫。香港銀行多，間間offer唔同，好似匯豐、中銀、恒生咁，表面利率差唔多，但魔鬼喺細節。第一，要睇埋手續費同雜費，例如律師費、估價費，加埋隨時多幾萬蚊。第二，留意罰息期，如果頭兩三年提早還款，可能要罰幾厘息，蝕到入肉。第三，比較靈活性，好似部分銀行容許還款假期或轉按彈性，市況差時好有用。我見過唔少客貪平揀低利率，結果忽略咗鎖定期條款，經濟一轉差就綁死曬。建議大家拎曬所有offer，逐行對比，最好搵獨立財務顧問幫手，佢哋熟行情，唔收錢都得。

深入啲講，利息唔係死數，要睇宏觀經濟。香港樓市受美國加息影響大，聯儲局一郁，HIBOR就跟住跳，供樓成本隨時暴升。舊年就試過，HIBOR由2厘飆上5厘，好多用浮動利率嘅業主每月多供幾千蚊，頂唔順要賣樓。所以，揀按揭要評估自己風險承受力：如果收入穩定，揀P按穩陣啲；想博慳息，H按初期平啲，但要有心理準備波動。仲有，通脹同樓價走勢都要諗，長遠供樓其實係對抗通脹嘅工具，但而家息口高企，未必係入市好時機。我成日提醒客，供樓係長跑，唔好只睇短期慳幾百蚊，要計埋未來十年嘅現金流。

總括嚟講，供樓利息學識計同比較，真係可以幫你慳大錢。我自己都試過轉按慳返成十萬蚊，過程唔難，關鍵係做功課同忍手唔好急。記住，銀行唔會主動益你，靠自己先係王道。如果大家有具體case想問，隨時留言傾下。

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