123法律网 日本 按揭壓力測試:專家教你輕鬆過關提升貸款成功率

按揭壓力測試:專家教你輕鬆過關提升貸款成功率

深夜的咖啡廳角落,陳老闆翻著財務報表嘆氣。他的烘焙坊生意穩定,卻在申請店舖擴張貸款時被銀行打回票。「明明月營收夠還兩倍貸款,銀行卻說我過不了壓力測試?」他推過來的文件上,紅筆圈著的利率數字比現在高了整整2碼。這不是個案,上個月我才幫三位中小企業主解開同樣的迷思——壓力測試考驗的從來不是現在的還款能力,而是銀行對未來風險的想像力。

多數人以為壓力測試只是加碼利率計算還款額,卻忽略銀行正在窺探你的財務韌性。當模擬利率從1.84%飆到5%時,你帳面上月收入10萬看似輕鬆,但若信用卡循環息佔去3萬,銀行看到的抗壓能力就只剩懸崖邊的7萬。我經手過最可惜的案例是科技新貴,年薪200萬卻因三筆車貸月繳6萬,在測試階段直接被系統刷掉。

破解之道藏在收支比的灰色地帶。去年幫民宿業者林小姐過關的關鍵,是把旺季獎金分流申報。銀行系統通常抓取近半年收入均值,她刻意在送件前調整獎金入帳月份,讓收入曲線從暴起暴落變成緩坡上升。更隱形的技巧在債務包裝:把正在繳納的學貸轉成信用卡分期,在聯徵報告上就從「長期負債」變為「消費款項」,負債比瞬間下降18%。

擔保品也能成為暗樁。幫客戶爭取到0.5%利率減碼的秘訣,是把閒置土地追加為第二順位抵押。當銀行看見擔保品價值覆蓋貸款金額150%,風險係數會自動調降,壓力測試門檻跟著鬆動。曾有位客戶用父親的老公寓做附擔保,即使模擬利率跳到7%,銀行仍爽快放行千萬貸款。

最致命的盲點藏在生活開銷。張醫師的申請案卡關三次,問題竟出在他每月20萬的私人會所消費。銀行調出信用卡明細時,高爾夫球證月費和紅酒儲藏費被視為「非必要高風險支出」。後來我們將消費轉由診所帳戶支付,報稅時列為業務招待費,個人收支表立刻乾淨得像瑞士帳戶。

最近幫上市櫃主管操作的「債務化妝術」更細緻。趕在聯徵更新前清空小額信貸,但保留最大筆的房貸。銀行系統看到負債項目驟減,卻沒發現總負債額未變。搭配存摺在送件前三個月分批存入百萬現金,製造「流動資金池」假象,核貸成數直接跳升15%。

壓力測試真正的考題,其實是看你能否用銀行的邏輯說故事。當你理解他們恐懼的是經濟衰退時借款人斷頭,就會知道展示多元收入來源比高薪更重要。我總讓客戶在財報裡加入海外房租收入或股票配息,即使每月只有幾千塊,在系統評分表上卻是抗景氣循環的關鍵加分項。

坐在我對面的陳老闆突然笑出聲,他發現自己倉庫裡未拆封的進口烤箱竟是活棋。當我們把設備發票列為資產,再簽訂烘焙教室租用合約製造被動收入,兩個月後他拿到利率低於市場0.3%的核准書。銀行經理在電話裡感嘆:「很少見到中小企業主財務緩衝墊這麼厚實的。」其實所謂緩衝墊,不過是看透遊戲規則後的精準佈局。

評論:

  • 請問如果剛換工作不到半年,但年薪比以前高,該怎麼證明收入穩定性?我提供勞保明細有用嗎?
  • 文章提到債務包裝,但現在聯徵不是會顯示所有負債總額嗎?把學貸轉成分期卡債真的不會被發現?
  • 想用租金收入加分,可是我的租約是私下簽的沒報稅,這樣提供合約給銀行會不會有後遺症?
  • 壓力測試利率現在到底用多少算?聽說有銀行偷偷調到6%了是真的嗎?
  • 看到補充擔保品那段恍然大悟!我媽有間無貸款的老公寓,但這樣設定抵押會不會影響她以後辦貸款?
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    作者: sam

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