午後翻著報紙房地產專欄，窗邊的陽光把那些密密麻麻的成交數字曬得有點刺眼。忽然想起上個月幫親戚打聽舊公寓行情，四處問仲介、查實價登錄的折騰。那時若有個即時工具該多好？直到前陣子幫同事看匯豐的房貸方案，才真正注意到他們網站上那個「網上即時物業估價」的小框框，試了幾次，意外地貼近市場脈動。

傳統估價像場耐力賽。約鑑價師要配合彼此時間，師傅背著儀器屋裡屋外量半天，最後等報告還要三天到一週，一張帳單可能就吃掉你幾千塊。仲介的「免費估價」聽來誘人，但背後的盤算心知肚明——他們急著簽委託，價格有時像雲霄飛車，時而高得讓你心跳加速，時而低得令人皺眉。更別提那些隱藏在華麗話術後的成交壓力。

匯豐這工具像開了扇透明玻璃窗。不必留電話，不用等業務回電，鍵入地址、選個房型，幾秒內跳出一個數字。它背後啃的是海量數據：地政所實價登錄、同路段半年內成交紀錄、類似屋齡坪數的行情、甚至周邊學區公園的加分項，全被塞進那套會自我學習的模型裡滾動計算。試著輸入朋友半年前成交的內湖公寓，估出來的價差竟在3%內浮動，精準得讓人挑眉。

別以為銀行估價永遠保守。我拿北市精華區一間翻新過的老華廈測試，匯豐的線上估值比半年前某大型房仲的建議售價還高出5%。細看才發現，他們模型似乎把近期同社區兩筆高價成交也吃進去了。這透露出殘酷現實：地段仍是王道，而「近期成交」的權重，遠比屋主自認的裝修價值更有話語權。

當然，指尖滑出的數字非聖旨。特殊物件如頂樓加蓋、工業宅、或是罕見的百坪老透天，演算法可能失準。曾試著估一間帶合法庭院的一樓邊間，線上結果明顯低估了那片綠意的溢價。這時就得回歸人工鑑價——有趣的是，匯豐網頁也藏著伏筆：當估值結果頁面往下拉，房貸專家的聯繫方式就在那靜靜躺著。

銀行終究不是慈善組織。免費估價像顆包著糖衣的魚餌，咬下去才發現鉤子上掛著房貸方案。但這交易算得上公道：你獲得即時行情參考，他們篩出潛在客戶。重點在於，當你握著這個數字去和仲介周旋，或是作為和買家談判的底氣時，那幾秒鐘的等待，已經悄悄把資訊不對稱的天秤扳回你這邊一點點。

下次路過心儀的社區，別只張望陽台種什麼花。偷個三分鐘，把手機掏出來，地址輸進去。跳出來的數字或許讓你竊喜，或許令人心涼，但無論如何，那都是市場集體意識用金錢投票的真實回音——殘酷，卻無比誠實。

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