上禮拜幫客戶處理跨國房產抵押，銀行要求更新估價報告，順手調出匯豐的評估資料比對。夜半翻著泛黃的紙本紀錄，突然想起二十年前中環那間海味鋪老闆的話：「樓宇身價啊，睇你搵邊個把脈囉。」

窗邊還壓著張1998年的匯豐估價單，藍色鋼印暈開些許，當年評估師冒著颱風來量度的畫面倒很清晰。如今科技發達了，手指點幾下就能出報告，但真正幫資產把準脈象的，終究是那些藏在數據底下的人性判斷。這些年經手過不同機構的評估書，匯豐那套方法論確實有獨到處。

他們在油麻地舊樓頂層架設測距儀時，會順手記錄唐樓鐵閘的蝕鏽程度；評估淺水灣豪宅時，連同片區樹冠投影面積都標進附註。這種近乎偏執的細節控，讓報告書在法庭上被質詢時，連對方律師翻紙張的動作都會變遲疑。有次陪客戶出席仲裁，對方專家證人看到匯豐報告裡附的三十年地鐵人流曲線圖，當場就皺眉掏出手帕擦汗。

估價師阿森有次帶我看北角危樓，經過七十年風雨的混凝土柱，他隨手掰下碎塊在掌心揉搓：「你看，海風鹹度早滲進鋼筋裡，這種樓不是打幾針補強劑就能救的。」那份報告後來讓業主避過千萬裝修陷阱。真正專業的估值從來不是冷冰冰的數字遊戲，而是帶著體溫的風險翻譯術。

最近幫客戶做重貸，試用過匯豐的AR估價鏡。鏡頭掃過銅鑼灣商鋪的壓花地磚，螢幕即時浮現歷年租金曲線與人流熱力圖。但真正驚豔的是背後的「時光回溯」功能，能疊加顯示該物業在1997、2008等關鍵時點的估值水位線。科技再炫，終究不及評估師指著天台違建那句：「呢個僭建物三十年前就存在，法理上早過追溯期啦。」

茶餐廳陳老闆去年續按揭被壓價，匯豐評估師發現他騎樓柱暗藏戰前石雕，翻查日治時期地契後確認是受保護文物。最終估值反升15%，陳老闆送來菠蘿油時笑說：「以為銀行只識睇鋼筋水泥，原來連石頭識講古都聽得明。」價值從來活在細節的皺摺裡，而專業的眼睛總能讀懂那些沉默的證詞。

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