最近陪朋友看房，聽到中介滿嘴「永久地契」「99年地契」，朋友眼睛發亮卻又一頭霧水。我當年買第一間公寓時，何嘗不是這樣？地契這東西，看似枯燥，實則關乎你花幾百萬買的「家」，未來是傳給孫子還是被政府收回。今天不講術語，就嘮點實在的。

所謂「永久地契」（Freehold），字面意思就是永遠是你的。聽起來很安心對吧？但別急著下單。這種地契在新加坡和馬來西亞市中心幾乎絕跡，好比限量版古董錶，稀有，價格自然也燙手。開發商握著永久地皮，建公寓賣給你「分層地契」（Strata Title）—— 簡單說，天花板到地板歸你，但樓梯電梯花園這些「公共部位」，你和鄰居們共同擁有。重點來了：土地性質是永久的，你的產權跟著土地走，理論上傳幾代都行。不過嘛，政府真要徵地搞發展（比如修地鐵），還是能依法收回，當然會賠錢。

更常見的是「99年地契」（Leasehold）。這才是市場主流，尤其政府賣的地（比如新加坡的GLS土地）。買這種房，你買的其實是99年的使用權。就像租個超長期的房子，只是你能轉賣、能抵押。關鍵在於：地契年限從政府首次批地開始算，不是從你買房那天算！我見過有人興沖沖買了房齡5年的公寓，一看地契只剩75年—— 原來地是30年前批的。年限像個倒數計時器，越靠近歸零（比如剩60年以下），房價越可能打折，銀行貸款也越謹慎。

分層地契呢？它其實是產權登記形式，和年限是兩碼事。無論永久或99年，只要買公寓或共管社區，拿到的都是分層地契文件。它界定你「專有部分」的邊界（牆內空間），以及你在公共區域的「份額」。這個份額可重要了—— 它決定你每月要交多少管理費！你買個500平方呎的小單位，和樓上買1000平方呎的豪宅，管理費可能差一倍，就因為他的產權份額比你大。

買房時怎麼選？我的血淚建議：別被「永久」二字沖昏頭。市中心永久地契公寓，價格可能比同區99年貴30%以上。你得算筆帳：這溢價夠不夠你未來租30年房？何況99年到期後，政府也不是立刻趕人。新加坡有「集體出售」（En Bloc）這條路，多數業主同意就能把整棟樓賣給開發商重建，大家分錢。當然，這得看地段和市場臉色。

真正要盯緊的是「剩餘年限」。尤其是二手99年公寓。簽約前，一定讓律師查清地契批地年份（可在政府官網查，如新加坡的SLA Land Archive）。低於60年的，做好心理準備：將來轉手難度增加，銀行可能只肯批更短貸款期。我朋友十年前買剩70年的公寓，現在每月還貸壓力比當初預期大很多。

還有個隱形殺手：分層地契的管理維修。公共區域維修費是業主共同承擔的。如果管理委員會（MCST）不作為，維修基金（Sinking Fund）見底，哪天電梯壞了或外牆剝落，你可能突然被攤派幾千塊。看房時別只顧著看樣板間，一定索要最近兩年的業主大會會議記錄和財務報表，看看管理費有沒被濫用，維修基金夠不夠厚實。

一句話總結：沒有絕對的好壞，只有合不合適。預算有限又看重地點，99年地契沒毛病，但務必算清剩餘年限這筆帳。想搏長期保值且不差錢，市中心永久地契稀缺盤確實硬通貨。至於分層地契？只要買共管物業就逃不掉，重點是看清你那份「責任」有多大。

買房是人生最大筆消費之一，別被華麗的樣板間和銷售話術帶節奏。地契那幾頁紙，才是沉甸甸的底牌。

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