最近喺新蒲崗睇樓，發現一樓單位真係好搶手，尤其係啲熱門地段，成日有人問點樣投資同出租。作為一個喺地產界打滾十幾年嘅老手，想同大家分享吓心得，唔係乜嘢教科書式講解，而係基於實戰經驗嘅貼士。

新蒲崗呢個區，近呢幾年發展得好快，以前可能覺得佢係工業區，但而家轉型做商住混合，人流多咗好多。特別係啟德發展帶動，交通方便，有港鐵站、巴士總站，仲有唔少新商場進駐。一樓單位之所以熱門，就係因為佢哋通常面對街，曝光率高，適合做零售、小型辦公室或者服務業。租金回報率平均有3-5%，好過好多住宅單位，但你要識得揀位，唔好貪平揀啲死角位。

講到投資，我見過唔少人一窩蜂衝入去，結果蝕到趴街。新蒲崗一樓單位嘅價格波動大，依家市價大約每呎$8,000到$12,000，視乎位置同樓齡。建議你先做足功課，睇吓周邊競爭，例如同區有冇類似舖頭過剩。我個人鍾意揀近學校或寫字樓群嘅單位，因為人流穩定，出租率易keep住高。記住，唔好只睇租金數字，要計埋管理費、維修成本，同埋租約條款，免得出事時蝕底。

風險方面，最大嘅隱憂係經濟周期影響。香港零售業時好時壞，萬一遇上衰退，租客可能拖租或退租。另外，一樓單位易受天災影響，好似颱風水浸，維修開支可以好金。我試過有單位租俾咖啡店，結果冷氣壞咗，自己貼錢整，成個月租金冇咗。所以，投資前一定要買全保，同埋搵個可靠嘅物管公司幫手。

實戰貼士：出租時，唔好淨係靠地產代理，自己落區貼街招或者用網上平台，效果更好。試過有次我直接同租客傾，減低咗中介費，仲建立咗長期關係。長遠嚟講，新蒲崗嘅潛力仲有得升，尤其政府規劃緊更多基建，但記住投資要分散，唔好all-in。最後，心態好緊要，當係長線儲資產，唔好諗住短炒發達。

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