最近幾個月，我一直在香港的工業區轉悠，尋找合適的商業空間。說實話，作為一個小型製造業的老闆，預算有限，但又想找個能帶來穩定收益的地方。厚豐工業大廈這個名字，第一次聽到是在一個老朋友的聚會上，他靠租下這裡的單位轉做倉儲，兩年內就回本了。這讓我心動不已，於是親自跑了一趟，深入調查了一番。現在回想起來，這棟大廈的潛力遠超想像，尤其對中小企業來說，簡直是塊寶藏地。

厚豐工業大廈位於九龍東的觀塘區，靠近海濱，交通便利但租金卻出奇地低。它建於上世紀80年代，外觀不算新穎，但內部結構扎實，樓高十多層，單位面積從500呎到3000呎都有。關鍵是，這裡的月租每呎只要十幾港幣，比同區的新建大廈便宜三成以上。為什麼這麼低？主要因為它是老工業區的遺產，業主多是本地家族，他們更看重長期租約的穩定性，而不是短期炒價。我走訪時，碰到一位經營電子零件的老闆，他說在這裡租了五年，租金只漲過一次，還是因為通脹微調。

低成本不代表低收益，反而成了槓桿點。舉個例子，如果你租下一個1000呎的單位，月租可能就一萬多港幣，但轉手分租給幾家小公司做工作室或倉庫，就能輕鬆翻倍收益。我自己試過，租了個中層單位，隔成兩個空間，一邊放自己的產品庫存，另一邊租給一家設計公司，每個月淨賺八千塊。這種模式風險小，因為大廈的管理寬鬆，允許靈活改造。不過，要留意法規細節，香港的工業用地轉商業用途有限制，最好先諮詢律師，確保合約寫明用途，避免後續糾紛。

租賃過程其實不複雜，但得靠點小技巧。第一步是實地考察，別只看網上廣告，親自去大廈管理處聊聊。那裡的大叔們很熱心，會告訴你哪些單位空置率高，甚至介紹靠譜業主。談判時，別急著簽約，試著壓低押金或爭取免租期。我上次就成功把押金從三個月降到兩個月，省下不少流動資金。合約條款要細讀，重點看維修責任和續約條件——這裡的老樓偶爾有水管問題，業主通常願意分攤費用。記住，低成本是優勢，但別貪便宜忽略安全，檢查消防設施和電力負載，畢竟收益再高也抵不過意外損失。

整體來說，厚豐工業大廈是個低調的金礦。它不適合追求奢華的品牌，卻完美契合務實的中小企業主。我在這裡站穩腳跟後，業務擴張快多了，倉儲成本降了三成，多出來的利潤全投入研發。如果你也在找商業地產，別被光鮮的新大樓迷惑，老工業區的樸實選擇往往帶來驚喜。花點時間探索，收益自然會說話。