剛落地美國那會兒，為了買下第一間小公寓，我硬著頭皮扎進貸款迷宮裡。銀行經理西裝筆挺地遞來文件，數字密密麻麻像螞蟻搬家。那時才懂，信用分數不是冷冰冰的三位數，而是銀行衡量你人生軌跡的溫度計。十年過去，陪過幾十組客戶走完貸款路，有些門道，不摔幾跤真摸不透。

有人說美國貸款看信用分是鐵律，這話只對一半。去年幫溫哥華過來的陳太辦貸款，她信用分780亮眼，卻被兩家銀行打回票。關鍵藏在債務收入比（DTI）這隻隱形怪獸——她每月私人鋼琴課收入現金結算，從不走銀行流水。最後補上兩年學生繳費收據與課程表，才把「隱形收入」具象化。記住，銀行要的不是完美人生劇本，而是能邏輯自閉的數字故事。

利率比較像場心理戰。上個月幫年輕夫婦鎖定4.2%的30年固定利率，比當時市場均價低0.3%。秘訣在於讓銀行嗅到競爭味：週一拿到A銀行預批信，週二立刻約談B銀行經理，把文件攤在桌上嘆氣：「他們給的條件實在難拒絕⋯」 通常48小時內就會收到「特別優惠」郵件。這招對信用分700+的申請人特別有效，銀行櫃檯後坐著的也是要衝業績的普通人。

新移民常卡在信用歷史空白。與其苦等六個月積累記錄，不如試試「信用護航」——找親友將你加成信用卡授權用戶（Authorized User）。去年用這招幫留學生小吳：他父親在美國運通卡十年紀錄完美，加成後小吳信用分兩週內從無到652。更狠的是搬出母國信用紀錄，像匯豐、渣打這類跨國銀行，拿著公證過的香港信用卡帳單，可能直接換算成美國信用模型。

文件準備是場耐力賽。稅單W2是基本款，但自由職業者要祭出1099表格時，記得連同銀行流水用螢光筆標出收入項。我見過最絕的申請人，把Uber收入按週做成Excel折線圖，旁邊附上平臺收入截圖對照。這種「防呆設計」讓審核員兩分鐘看懂你賺錢邏輯，比塞三百頁流水聰明得多。

當預批信（Pre-approval Letter）終於到手，別急著衝去簽約。翻到文件最末小字部分，確認寫著「underwritten pre-approval」而非「pre-qualified」。前者代表銀行已深挖過你的財務底層，後者只是電腦初步篩選。去年有客戶因忽略這行字，簽約後才發現要補交五年稅單，急得嘴角冒泡。