最近跟幾個老友聚會，話題又繞到香港樓市上，大家最關心的還是按揭利率怎麼走。畢竟買房是人生大事，利率高低直接影響每月供款負擔，搞不好就壓垮家庭預算。我研究這塊十幾年了，從金融海嘯到疫情起伏，親眼見證香港利率的波動軌跡，今天就來深挖一下背後的脈絡。

要理解香港按揭利率，得先看它跟國際金融的連動。香港實行聯繫匯率制度，港元跟美元掛鉤，所以美國聯儲局一舉一動，香港金管局幾乎得亦步亦趨。回想2022年，美國瘋狂加息抗通脹，香港HIBOR（銀行同業拆息）跟著飆升，按揭利率從2%多跳到近4%，買樓的人瞬間壓力山大。那時我幫朋友算過一筆賬，500萬貸款，月供多了快一萬港元，不少人被迫延後置業計劃。

但事情沒那麼簡單，香港本地因素也摻一腳。疫情後經濟復甦慢，失業率微升，加上政府推「辣招」打壓炒樓，市場需求冷卻。開發商為了促銷，頻推低息優惠或回贈，部分銀行甚至用H按（HIBOR掛鈎）加封頂機制來緩衝，讓實際利率沒完全跟足美息。這種博弈在2023年特別明顯，我觀察到不少買家轉向固定利率計劃，鎖住風險。

現在進入2024年，局勢又變了味。美國通脹降溫，聯儲局暗示可能減息，香港HIBOR開始回落，目前主流按揭利率徘徊在3.5%左右。不過別高興太早，香港樓價還在跌，負資產個案增加，金管局得小心平衡金融穩定。我從內部數據推估，未來一年按揭利率會小幅下探，但降幅有限，頂多到3%邊緣。原因很現實：地緣政治緊張，中概股波動，資金外流壓力大，銀行不敢放太鬆。

長期來看，香港按揭利率的命運繫於兩大變數。一是中國經濟復甦力道，如果內地刺激政策見效，帶動香港出口和消費，利率才有空間再降。二是全球AI和綠能轉型，香港想靠金融科技翻身，但轉型慢半拍，萬一拖累增長，銀行可能維持高息保利潤。我建議準買家別賭短期波動，優先選彈性還款方案，留點緩衝空間應對黑天鵝。

说到底，利率只是數字遊戲，背後是人們對未來的信心。香港走過風風雨雨，總能韌性反彈，關鍵是保持冷靜頭腦，別被市場噪音牽著走。