每次經過金威工業大廈，總會想起十年前自己剛創業那會兒，為了找個像樣的辦公室，跑遍香港工業區的角落。這棟大廈位處觀塘核心，鄰近地鐵站，交通便利是最大賣點，但租辦公室沒那麼簡單，一不小心就掉坑裡。工業大廈出租市場水深得很，尤其金威這種老牌建築，外牆灰撲撲的，裡頭卻藏著不少潛力空間，適合中小企業或初創團隊。記得我當初簽約時，沒仔細看條款，結果被隱藏費用坑了一把，管理費、冷氣費加起來比租金還高，後來才學乖。

租辦公室前，得先摸清金威大廈的格局。它分A、B兩座，A座多數單位面向海濱，採光好但租金貴兩成；B座靠內街，安靜但通風差。單位面積從200呎到2000呎不等，別光看廣告上的「平價」，實際得現場勘查。我建議帶個捲尺親自量度，有些房東會虛報面積，尤其那些隔出來的小單位。另外，大廈設施老舊，電梯經常排隊，高峰期上下樓得預留時間。去年幫朋友看房，發現一個500呎單位，月租八千看似划算，結果冷氣系統得自費維修，一年下來多花幾萬。

租金談判是門藝術，金威這邊業主多數是老一輩香港人，習慣現金交易，但別急著點頭。市場價浮動大，觀塘工業區近年轉型，商廈崛起拉低需求，現在是買方市場。舉個例，我認識的設計公司去年談成一個單位，原開價一萬二，硬是砍到九千五，關鍵在押金和免租期。通常簽兩年約，能爭取一到三個月免租裝修期，押金別超過兩個月租金。合同細節更要睜大眼，條款寫明管理費分攤比例、維修責任，還有終止條款——有些房東會加「提前解約罰三倍租金」這種霸王條款，務必劃掉。

法律風險不能輕忽，香港工業大廈用途限制多，金威這類舊樓尤其敏感。政府嚴查違規改裝，辦公室必須符合消防和地契要求。曾見過租客把單位改成共享空間，結果被屋宇署發警告信，罰款兼停業。簽約前，務必查清地契是否允許商業用途，最好找律師過目文件。另外，轉租或分租要業主書面同意，否則後患無窮。市場上有些「二房東」低價轉租，但產權不清，到頭來租客吃虧。

說到底，租辦公室是長遠投資，別只盯價格。金威大廈雖舊，但社區配套成熟，樓下茶餐廳、便利店一應俱全，省下不少時間成本。建議新手先短租試水，三個月約彈性大，適應了再簽長約。創業維艱，選對地方能少走彎路——當年若有人提點我這些，或許不會白白燒掉那筆裝修錢。