最近好多朋友問我關於逆按揭貸款的事，尤其係退休人士，想用自己層樓換取現金流，但又驚流程複雜。作為一個喺金融圈打滾十幾年嘅老手，我見過唔少案例，有人順利安享晚年，亦有人踩到陷阱。逆按揭唔係簡單借錢咁解，而係將物業抵押俾銀行，定期拎錢，等於用資產換生活費。

講到申請流程，其實好睇個人情況。一開始，我會建議搵專業顧問傾下，唔好急住簽約。銀行會先評估你層樓嘅價值，派專人上門睇樓，睇下結構、地段同市場價。跟住，你需要填寫一大堆表格，包括個人收入、健康狀況同家庭背景。記住，唔好隱瞞任何嘢，銀行查得好嚴，萬一俾人發現虛報，隨時拉倒成件事。等評估報告出嚟，銀行會計出貸款額度，通常係物業價值嘅五到七成。最後一步係簽署合約同公證，錢就會分階段過數到你戶口，可能每月定額或者一筆過，視乎你點揀。

條件方面，唔係人人都合資格。最基本嘅係年齡限制，通常要滿55歲或以上，因為逆按揭設計俾退休人士用。物業必須係你全權擁有，冇按揭或負債，如果仲有房貸未清，銀行會要求你先還清。仲有，層樓唔可以係村屋或唐樓，一般只接受私樓或大型屋苑，價值起碼要過百萬港幣。我見過有客戶層樓喺偏遠區，估值低過門檻，搞到申請失敗。另外，銀行會睇你健康狀況，如果預計壽命短，貸款額可能調低，避免風險。

逆按揭背後嘅深度風險，好多人忽略咗。利息會隨時間累積，如果樓價跌，貸款額可能超過物業價值，到時銀行追數，你或繼承人可能要補差價。我幫過一位阿婆，佢以為穩陣，點知經濟衰退樓市冧，最後要賣樓還債，搞到冇地方住。仲有隱藏費用，好似評估費、律師費同保險，加埋隨時蝕幾萬蚊。建議大家真係要搵獨立財務顧問計清楚，唔好單信銀行推銷。總體嚟講，逆按揭係雙面刃，用得啱可以安老，但一失手就萬劫不復。

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